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北京5地塊低溢價入市 下半年考驗房企“拿地經”

時間:2014-08-02 16:30:37    來源:中文網    我來說兩句() 字號:TT

  連續兩個月沒有動靜的北京住宅土地市場終于迎來成交,一周內5宗地的出讓規模頗為可觀。但仔細審視,低溢價、低烈度不僅成為這一階段土地市場的主流,且這股“冷風”還可能影響到下一階段將要出讓的部分“明星”地塊。 
  5地塊入市
  最高溢價難過30%
  7月17日,北京土地市場繼該周以低溢價出讓兩宗土地之后,又迎來第二次土地招拍掛。不出所料的是,當日拍賣的3宗地塊均以低溢價率和低競爭烈度波瀾不驚地出讓。
  當日首先拍賣的是房山良鄉高教園區17-02-03、17-02-06地塊,共有7家企業參與了現場競拍,但競爭場面并不激烈,部分企業甚至出現了未舉牌的現象。最終,首創以18.1億元的價格競得了該地塊,溢價率不足30%。
  當日另兩宗土地的競拍更為“冷清”:石景山八角第二水泥管廠1612-034、1612-042地塊,直接以底價15.8億元成交;另一宗昌平南邵鎮0303-16地塊,世紀華盛經過5輪舉牌以1.56億元拍得了該地塊。
  7月14日出讓的兩宗地塊的拍賣同樣是“冷風勁吹”。3家企業參與競價昌平區沙河鎮地塊,分別是融創中國、北科建旗下的瑞坤置業、首開萬科金地聯合體。最終該地塊被北科建以23.3億元競得,溢價率僅5.9%。
  而7月14日出讓的另一宗土地順義新城第21街區的地塊,被認為是昔日大名鼎鼎的“大龍地王”的一部分。“大龍地王”曾經在2009年創下北京單價、總價紀錄,后因企業未及時繳納土地出讓金而被退回。2013年曾分割后再次入市,但又遭叫停。這塊被認為升值潛力巨大的地塊,也僅僅吸引了4家房企競拍。經過26輪競價,最終被魯能地產以29.3億元拿下,溢價率僅為13.57%。
  “低溢價”
  只是“看上去很冷”
  “評估成交價位是否合理不能只看溢價率,還要審視地塊本身的起始價格。從這個角度來看,這兩塊地賣得并不算低。”亞豪機構市場總監郭毅對記者表示,“由魯能競得的順義新城第21街區地塊,起始樓面價就達24888元/平方米。成交溢價率雖低,但價值已經在土地的起始價格中得以體現”。
  雖然參與這5宗地競價的房企并不多,但到場觀戰的房企卻非常多,土地交易大廳里一度人滿為患,場面絕不冷清。這充分說明了眾多企業還是對新出的地塊興趣濃厚。
  “看不清未來的市場形勢,因此不敢貿然高價拿地。”一位房企的高層這樣告訴記者,但他同時認為,由于開發商對于北京樓市的長期信心仍然充足,因此“下半年土地市場中,一些位置、規劃、出讓條件好的地塊仍有望順利乃至高溢價出讓。”
  未來“明星地塊”
  關鍵看成色
  盡管業內認為目前的土地低溢價率出讓并沒有導致地塊價值被低估,但畢竟整個土地市場的溫度和上半年有較大差距,即將于近期出讓的部分熱點地塊的走勢備受關注。
  其中有代表性的當屬華嘉胡同地塊。7月17日,華嘉胡同地塊恢復掛牌出讓,掛牌競價起始時間為8月6日。
  這塊原定于今年2月出讓的地塊起始價為35.5億元,測算起始樓面價約30200元/平方米。如果按溢價率50%計算,將是近期總價和單價新紀錄的有利競爭者。
  另外,7月15日起接受掛牌競價的孫河北甸西村地塊也是業界關注的焦點,該地塊起拍價46億元,出讓總面積約34萬平方米,不剔除保障房建設面積的起拍樓面價達28000元/平方米,預計成交價可能將達68億元,或會成為年內無爭議的總價紀錄創造者。
  郭毅表示,盡管目前土地市場、樓市都比較冷清,但這些“明星地塊”仍受到企業青睞。同時,普遍不理想的半年業績,對企業拿地影響也有限,原因是房企并不差錢。“近幾個月,國內銀根已經有所寬松,央行連續兩次定向降準、銀監會放寬商業銀行存貸比,給市場注入了一定量的流動性。可以說,進入下半年,企業資金面的窘境已得到一定程度的緩解。現在對于房企來說資金不是問題,決定是否拿地的根本性原因在市場前景。”(記者 胡喆)

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