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東莞樓市上半年網簽降四成 房貸難是“元兇”

時間:2014-08-03 13:13:15    來源:中文網    我來說兩句() 字號:TT
  在各大城市取消限購政策的同時,房貸松綁成為“救市”的另一個發力點。據媒體報道,北京、上海出現9折的優惠房貸利率,引起了廣泛的關注。日前,筆者在走訪各大銀行發現,東莞房貸出現松動的跡象,雖沒出現相關的優惠折扣,貸款額度較年初寬松,與此前在基準利率的基礎上浮20%相比,現今大部分銀行的基準利率上浮10%,最快只需一周可放款。另外,部分銀行二手房不放貸。
  中原地產策略研究中心總監車德銳分析,從6月份開始,房貸已經有些松動,或會慢慢回到基準利率。另外,房貸放松并非樓市好轉的主因,樓市是否走好得綜合考慮產品、供需、房貸等因素。除此之外,8月將是東莞樓市的轉折點。
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  上半年網簽降四成 房貸難是“元兇”
  縱觀2014年上半年東莞樓市動態,數據顯示,2014年上半年七大片區住宅新增合計226.77萬㎡,同比去年的317.62萬㎡下降了29%。七片區中,除東北片區和大石龍片區比去年新增有所上升,其余五大片區在今年上半年住宅新增中均出現不同程度的下滑。
  2014年上半年共有302個項目有住宅產品簽約,合計210.32萬㎡,同比下滑四成,僅次于調控頻發的2010年。
  據悉,上半年東莞一手住宅供應面積為224萬㎡,同比2013年上半年下降27%;網簽面積為210萬㎡,同比下降39%;網簽金額為193億元,同比下降36%;網簽均價為9132元/㎡,同比上升4.9%。
  面對住宅市場供需雙雙下滑,車德銳認為,上半年樓市低迷,主要因為信貸收緊。
  金信聯行認為,樓市低迷的原因主要有兩點:一是受全國部分城市房價下行的影響,市場觀望氣氛濃厚,一定程度上影響了成交量;再者,信貸政策持續緊縮,房貸利率普遍上升,也強烈抑制了購房者的入市熱情。
  瑞峰置業市場研究部經理李玲玲分析,信貸環境持續緊縮,房貸利率普遍上升,買賣雙方皆存觀望情緒,房企放緩推貨客戶延遲入市,市場處于膠著的狀態。
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  一手樓首套房貸 銀行最快一周放款
  年初,在“錢荒”的影響下,接踵而至的是各大銀行“房貸難”愈演愈烈。3月初,筆者曾走訪各大銀行,發現銀行的基本利率上浮20%已經不是新鮮事,部分銀行的基準利率更是上浮30%,放款的時間或會延長至半年。更有甚者,部分銀行已經暫停房貸。這導致了購房者持續觀望,樓市持續低迷。
  隨著“救市”的呼聲日益高漲,截至7月23日,46個限購城市中有27個城市針對限購政策進行了微調,房貸松綁的聲音不絕于耳,利好消息逐漸傳出。日前,筆者通過電話以購房者的身份電話訪問了部分銀行,據介紹,大部分銀行的房貸利率上浮幅度基本在10%左右,最快一周可放款。
  據了解,農業銀行、招商銀行、農村商業銀行和工商銀行首套一手房基準利率均上浮10%。建設銀行相關工作人員表示:“目前,我行首套房房貸利率最低能執行基準利率,二套房則上浮10%。”
  房貸稍稍松綁,銀行也相應加快了放款步伐。東莞銀行相關工作人員表示,只要購房者持有業主擔保、信用良好,且房子已經過戶交稅,辦好手續備好資料,相信銀行很快就會放款的。“只要各項手續辦好、資料齊全,最快可以在一周內放款。”招商銀行工作人員介紹道。同樣,在銀豐路的東莞農商銀行工作人員介紹,只要銀行受理,10個工作日里就能放款。
  雖然大部分銀行已微調房貸利率上浮的幅度,但仍有部分銀行不受理個人貸款業務。據悉,中國銀行、民生銀行均停止房貸業務。一手房房貸業務不斷傳來利好的信號,而二手房貸業務的變化則不大。據悉,招商銀行、東莞農村商業銀行表示暫停對二手房的放貸。
  科威不動產總經理張霞分析,房貸松綁對整個房地產市場確實是個利好的消息,如果對東莞樓市能產生比較大的影響,市場成交量是否上升還要看地方銀行的執行力度。
  二手房貸利率不放松,是否對二手樓市產生影響?對中介市場的發展來說,這是否形成挑戰?
  對此,張霞表示,今年以來各大銀行的貸款政策相對嚴格,個別銀行的短期停貸也不會有太大問題,始終還有大部分銀行放貸,只要客戶的貸款資格符合,剩下就是中介公司的業務成交能力。
  金信聯行相關負責人認為,相比新房,停貸對二手房市場影響更大,“新房是期房,如果下款慢,主要是開發商那一塊,而二手房是現房,如果下款慢,買房人就拿不到房,辦不了房產證,對于交接周期也會有影響,從而也會影響成交量。”
  “值得注意的是,部分銀行停貸雖然會影響成交量,但卻絲毫不影響二手房市場的火熱,相關數據顯示購房者對二手房的需求較大,也直接影響二手房的價格出現上漲。”金信聯行相關負責人說道。
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  房貸松綁釋放利好開發商期待樓市回暖
  “聽說房貸利率下降了,銀行額度又寬松,剛好看中莞城的一套房120平方米的三房,現在入市不知是否合適。”在萬江的工作莫女士躊躇萬分。
  房貸松綁,對持幣待購的購房者來說是否是利好的信號?對開發商而言,房貸松綁是否讓他們緊繃的神經稍微放松?
  富通地產東莞公司總經理助理梁蘭凌認為,房貸松綁是利好的信號。這說明國家在調控,有效地增強購房者的信心,使消費者下定決心買房。他表示,看好下半年樓市的走勢,供應量上來了,樓市會呈現逐漸回暖的態勢。
  名巨中央營銷總監舒小劍認為,若房貸松綁,可以促進成交量。他表示,現在影響東莞的樓市成交的市場背景不只是房貸,還有限購、限貸等政策調控的因素。東莞的樓市是以剛需為主,房貸松綁,剛需的體量會逐漸釋放。
  “下半年房價將保持不溫不火的狀態,不會有大幅上漲的空間,購房者應該冷靜看待市場,開發商會逐漸以價換量。”舒小劍說道。
  金地集團東莞公司營銷總監歐梓彥表示,東莞的樓市不會大起大落,樓市將會進入調整期。
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  購房需求不斷積累 8月或是樓市轉折點
  5月份央行召開住房金融服務專題座談會提出“優先滿足居民家庭首次購買自住普通商品住房的貸款需求”,讓市場對商業銀行放松房貸存在期待。目前從東莞來說,東莞首套房貸雖沒有像往年一樣有折扣利率,但上浮幅度出現下滑,從上浮15%—30%之間下滑至10%—15%之間,且放款速度也在加快,對客戶入市起到刺激作用。
  對此,李玲玲認為,從樓市調控方面來說,并不可以解讀成“政策松動”的信號,只是央行實行“差異性調控”的手段之一。

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